Rant olmadan kentsel dönüşüm mümkün mü?

Rant olmadan kentsel dönüşüm mümkün mü?

İzmir ne yazık ki kentsel dönüşüm konusunda geç kaldı…

Zaman geçtikçe de şansı azalıyor. Son dönemde Bayraklı Belediye Başkanı Sayın Hasan Karabağ'ın açıklamalarını tüm İzmirliler gibi biz de dikkatle izliyoruz. Acaba sayın başkan bizlerin gördükleri dışında bir şeyler mi görüyor Bayraklı’da?

Yoksa gerçekleri görmeden kentsel dönüşümün yöntemleri üzerinde görüşmeden tartışmadan mı konuşuyor anlamakta güçlük çekiyoruz.

Öncelikle yürütülen anket çalışmasının çok yararlı olduğu ve işe bu noktadan başlamanın da çok doğru olduğunu kabul ediyoruz..

Ancak bu tür anketler genellikle bilinen, yaklaşık olarak tahmin edilen gerçekleri teyitten öteye gidememektedir. Bu anketlerin sadece sosyolojik açıdan değil Şehir Planlama disiplini çerçevesinde de iyi analiz edilmesi gereklidir.

Bayraklı’da alt yapı, sosyal tesis, ulaşım, vb. eksiklikler ortadadır. Halkın bu yöndeki isteklerindeki haklılıkları da tartışmasızdır elbette.

Öncelikle bu yazının sebebi RANTSAL DEĞİL KENTSEL DÖNÜŞÜM ifadesidir.

Böyle bir model mümkün müdür?

Gelin biraz sayılara kulak verelim..

Bu konuda yapılmış bir çalışmayı temin edemediğimiz, Sayın Belediye Başkanımızın açıklamalarında da göremediğimiz için tahminlerimize ve daha önce benzer bölgelerde yürüttüğümüz çalışmalara dayanarak tahmin yürütüyoruz;

Bayraklı’da parsel büyüklükleri çok küçüktür.

Sosyal donatı alanları yok denecek düzeydedir.

Aynı zamanda mevcut yapılarda kat adeti ortalaması 2.5-3 arasıdır.

Ortalama Emsal ise 2.75 civarındadır.

Konuya biraz daha net bakmak gerekmektedir. Bunun için sadece sayılar yeterlidir. Çok basit bir hesapla daha gerçekçi bir sonuca ulaşabiliriz..

Bahsi geçen alan 170.000 metre karedir.

Bu alanın mevcutta yaklaşık %15'inin yol ve yeşil alanlar olduğunu kabul edecek olursak 145.000 metre karelik bir  parsel alanı  (Taban alanı da hemen hemen aynıdır) ortaya çıkmaktadır.

Mevcut yapı stoğunu incelediğimizde ise 145.000 x 2.75 = 398.000 metre karelik mevcut yapı stoğu bulunmaktadır.

Bu da yaklaşık olarak 4.000 adet konut demektir. 4.000 konutun yenilenebilmesi için eğer bu işlem özel sektör eli ile yapılacaksa en karlı durumda minimum %50 oranında müteahhit payı verilmelidir ki, bu toplamda 8.000 adet konut anlamına gelmektedir. Bir de sosyal donatı alanlarını artırdığımızda ise bu 8.000 konut yaklaşık 100.000 metre karelik bir alana sığdırılmak durumunda kalacak, emsal oranı ciddi olarak artacaktır.

Bütün bu hesaplar dikkate alındığında bu alandaki kentsel dönüşümün  özel sektör eli ile yapılması ne kadar mümkündür?

Bu emsal artışına dönük plan yasal mevzuat içerisinde nasıl çözüme kavuşturulabilecektir?  Bu yüksek emsal değerleriyle Bayraklı nasıl bir görünüme kavuşacaktır?

Yada RANTSIZ bir dönüşüm nasıl olacaktır. Belediye 4.000 adet konutu yenileyecek ekonomiyi özel sektere başvurmadan nasıl karşılayacaktır?

Burada vatandaş-belediye-müteahhit arasındaki uyum ve denge nasıl sağlanacaktır? Tercih edilen alanda dönüşümü desteklemeyen vatandaşların konutları ne olacak ve bu insanlar için nasıl bir çözüm önerisi geliştirilecektir? Yenileme sürecinde burada oturan vatandaşların geçici ikametleri nerede ve nasıl sağlanacaktır? Bunun maddi boyutu nereden karşılanacaktır?

Aslına bakacak olursanız söylenecek o kadar çok şey var ki ve de sorulacak o kadar çok soru???

En önemlisi ise Kentsel dönüşüm konusunda kapsamlı bir yasal mevzuatın olmayışıdır….

Elbette ki sorunlardan kaçıldıkça sorunlar daha da büyümektedir. İzmir bundan 10 yıl önce dönüşüm gerektiren alanlar 1.5 emsalde iken çözeceği sorunları bugün 2.5 – 3.0 emsalle çözmeye çalışmaktadır. Asıl rant buradadır. 10 yıl içinde sorun da RANT da ikiye katlanmıştır. Ancak bu sorun bugün de çözülmezse içinden çıkılamaz bir hal alacaktır.

Bayraklı Belediye Başkanımız ve çalışanlarına kolaylıklar diliyoruz ancak Kentsel Dönüşüm konusunun çözümünün kolay olmadığı hatta neredeyse imkansıza yakın bir noktada olduğu ortadadır. RANTSIZ dönüşüm ise mümkün değildir. Önemli olan RANT ın dengeli dağılımı ve Bayraklı'nın / İzmir'in bu konuda kazanacaklarının /  kaybedeceklerinin iyi etüd edilmesidir.

Sorunlar görmezden gelerek çözülemez.. İzmir Büyükşehir Belediyesinin ivedilikle “kentsel dönüşüm” konusundaki yaklaşımını ve ciddiyetini ortaya koyarak çözüm önerilerini üretmesi gerekmektedir. Limontepe konutları gibi çözümler değil tabii ki!!!

Kaynak: izmirveimar.com – 19.04.2010