Mortgage neyi çözer?

OSMAN BALABAN
Yaklaşık iki yıldır gündemi meşgul eden mortgage yasa tasarısı sonunda yasalaştı. Mortgage sisteminin Türkiye'de uygulanacağına ilişkin ilk cümleler telaffuz edildiğinden beri konu kamuoyunda geniş bir biçimde tartışılmaya başlanmış ve sistemin uygulanması halinde konut sorununun pek çok veçhesinin çözüleceğine ilişkin iyimser bir hava yaratılmıştı. Mortgage hakkında yazılı ve görsel basında yapılan değerlendirmeler ile; dar gelirliler başta olmak üzere konut edinme sorununun çözümünden, plansız kentleşme ile kaçak yapılaşmanın önlenmesine kadar pek çok sorunun çözümünün Mortgage sisteminde yattığı bir biçimde belleklere kazındı. Bunlara konut kiralarının düşüşü, depreme dayanıklı ve kaliteli konut üretimi gibi pek çokları da eklenebilir. Öyle ki, konuya yabancı olanlar, böyle bir mucizevi kurtuluş reçetesi vardı da neden bu kadar geç kalındı diye düşünmüşlerdir herhalde. Acaba gerçekten bu denli mucizevi bir kurtuluş reçetesi mi var elimizde artık, yoksa yapısal özellikleri itibariyle sınırlı etkileri olacak bir finansman aracından mı söz ediyoruz? Bu sorunun yanıtianması oluşan bilgi kirliliğinin giderilmesi için gerekli görünüyor.

MORTGAGE SİSTEMİNİN ANA HATLARI
Mortgage, konut politikası kapsamında, gelişmiş ülkelerin çoğunda uygulanmakta olan bir finansman yöntemidir. Mortgage sistemi, konut alıcılarına banka ya da özel fınans kuruluşlarınca alacakları konutun ipotek edilmesi karşılığında geri ödemesi uzun vadelere yayılan kredi sağlanmasını ifade eder. Tanımdan da anlaşılacağı üzere uygulamanın iki temel aktörü vardır. İlki konut sahibi olmak isteyen ancak bunu gerçekleştirecek oranda tasarrufu olmayan bireyler ya da hanehalklarıdır. İkincisi ise potansiyel konut alıcılarına ihtiyaç duydukları parasal kaynağı sağlayan özel sektöre ait bankalar ya da finans kuruluşlarıdır. Bu kuruluşlar genel olarak, tasarruflarını konut dışında değerlendirmek isteyen birey ya da hanehalklarından topladıkları kaynakları kredi olarak başka birey ya da hanehalklarının kullanımına sunmaktadırlar.

Mortgage sisteminin önemli bir diğer boyutu da sağlanan kaynağın geri ödeme süresinin uzun tutulmasıdır. Uzun geri ödeme süresi, periyodik olarak yapılacak geri ödeme miktarını azalttığından uygulamayı cazip kılan temel etmenlerden birisidir. Örneğin, 1990-2002 yılları arasında İngiltere'de gerçekleşen mortgage uygulamalarında, ortalama geri ödeme süresi yaklaşık 23 yıl olmuştur.

Mortgage uygulamasında önemli bir başka husus da konut alıcısının konutuna uygulama süresi boyunca ipotek konulmasıdır. Bir başka ifadeyle, sağlanan kredinin tamamı geri ödenene kadar alınan konut tutularak mülkiyetinin alıcıya geçmesi engellenmekte ve böylece sağlanan kredinin geri ödenmesi güvence altına alınmaya çalışılmaktadır. Ancak uygulamanın gelişimi de göstermiştir ki sistemde anahtar rol oynayan aktörler, konutun mülkiyetinin tutulu kalması yanı sıra, alıcıdan kaynaklanacak riskleri en aza indirerek kontrol etmeyi de bir güvence unsuru olarak geliştirmektedirler. Riskin en aza indirilmeye çalışılması ise mortgage uygulamasına erişimi daha kısıtlı ve seçici bir uygulama olma özelliği kazandırmaktadır.

SEÇİCİ BİR MEKANİZMA OLARAK MORTGAGE
Mortgage sisteminin seçiciliği iki yönlüdür. İlk olarak sisteme katılmak isteyen potansiyel konut alıcılarına yönelen seçici bir tutum söz konusudur. İkinci olarak ise sistemin kredilendirdiği konutlar ve/veya o konutların içinde bulundukları bölgeler için sergilenen seçici bir tutum gözlenmektedir. Konut alıcıları özelindeki seçici tutumu, sistemin konut gereksinmesi duyan ve bu konuda girişimde bulunmak isteyen herkese açık olmaması biçiminde ifade etmek mümkündür. Bir başka deyişle konut finansmanını sağlayan kuruluşlar; kredi başvurusunda bulunan bireyleri, bu bireylerin konut gereksinmesine göre değil, elde ettikleri gelire, bu gelirin düzenliliğine, geri ödeme kapasitelerine, sahip oldukları tasarruf miktarına göre değerlendirmekte ve sisteme katılmalarına karar vermektedirler. Kredilendirilecek konutların değerlendirilmesinde ise; konutların tipleri, taşıdıkları riskler, kalite ve konfor durumları, içinde bulundukları bölgelerin yapısı ve gelecekte değerlenme kapasiteleri gibi ölçütler ön plana çıkmaktadır.

İngiltere örneğine bakılacak olursa, konut alıcıları özelindeki seçici tutumu rakamsal olarak ifade etmek bile mümkün olmaktadır. Uygulamalarda genel prensip, konut alıcılarının satın alacakları konutun yaklaşık yüzde 25'ini kendi birikimleri ile karşılayacak durumda olmalarıdır. Bunun yanı sıra asıl önemli olan, konut alıcılarının yıllık gelirleri ile kullanacakları kredi tutarı arasında oransal bir ilişkinin varlığıdır. Finans kuruluşları başvuru sahiplerinin yıllık gelirlerinin en çok 3 katı kadar bir miktarı kendilerine kredi olarak kullandırmakta ve aylık geri ödeme tutarının da aylık gelirlerinin yüzde 25'ini aşmamasını beklemektedirler. Bir başka deyişle konut alıcılarının; almayı düşündükleri konutun bedelinin yüzde 25'i kadar bir tasarrufa sahip olmaları, yıllık toplam gelirlerinin en çok 3 katı tutarında bir kredi ile almak istedikleri konutun bedelinin yüzde 75'ini ödeyecek durumda olmaları ve aylık gelirlerinin en çok yüzde 25'ini aylık mortgage geri ödemesine ayırarak alacakları konutun bedelinin yüzde 75'ini 20-25 yılda geri ödeyebilecek bir kapasitede olmaları gerekmektedir. Bu hesabı Türkiye özelinde yapmak mümkün. Örneğin 150.000 YTL tutarında bir konut almak istediğimizde, bunun yüzde 25'ini yani 37.500 YTL'lik kısmını kendi birikimlerimiz ile karşılamak durumundayız. Kalan 112.500 YTL'yi kredi olarak alabilmek için ise, bu tutarın 3'te biri kadar bir yıllık gelire sahip olmak gerekmektedir. Bu da yıllık 37.500 YTL'ye, aylık olarak da 3.125 YTL'ye karşılık gelmektedir. 150.000 YTL'nin özellikle büyük şehirler de mütevazı bir konutun fiyatı olduğu düşünüldüğünde, sistemden yararlanma potansiyeli taşıyan kesimin alt ve orta gelir grupları değil, daha çok üst gelir grupları olacağı düşünülebilir.

Yine İngiltere örneğinde, sistemin kredilendirdiği konutlar özelindeki seçiciliğe bakıldığında, her konut kredilendirilmediği, konutun tipi, değeri, kalitesi, konfor olanakları, risk durumu, içinde bulunduğu bölgenin konumu ve durumu, konutun değerlenme kapasitesi ya da değerini koruma potansiyeli gibi ölçütler itibariyle değerlendirmeyi geçen konutların kredilendirildiği görülmektedir. Bu bağlamda yine Türkiye özeline dönecek olursak; konut stokumuzun yaklaşık yarısının kaçak olması, kalan yarısının önemli bir bölümünün de iskan ruhsatının bulunmaması, stoku oluşturan konutların önemli bir bölümünün eski ve niteliksiz oluşu gibi etmenler, sistem ile mevcut stokun az bir kısmının kredilendirile-ceğini düşündürmektedir. Ancak Mortgage sisteminin uygulaması ile birlikte inşaat sektörünün buna tepki vereceği ve sistem kapsamına girebilecek nitelikte yeni konut üretiminin gerçekleşeceği düşünülebilir. Bu durumda da dikkate alınması gereken bir diğer husus; yeni üretilecek konutların fiyatının yüksek olacağı ve beraberinde konut fiyatlarında genel bir artışı getirebileceğidir. Bazı çalışmalar da göstermektedir ki, konut sahipliğini arttırmaya yönelik Mortgage ve benzeri siyasal seçmelerin yoğun olarak uygulandıkları dönemlerde konut fiyatlarında aşırı bir artış yaşanmaktadır. Bu da üst gelir grupları dışında kalan toplum kesimlerinin bu konutlara sahip olmasını güçleştirmektedir. Bir başka ifadeyle Mortgage piyasasına hizmet edecek konutların ve hatta konut bölgelerinin üretileceği kesin olmakla birlikte bu üretimin toplumun alt ve orta gelir gruplarının isteklerine cevap vermesine kuşku ile yaklaşmak gerekir. Ayrıca bu tür konutların ve bunların içinde yer alacakları kent parçalarının düzenli ve planlı kentleşme örnekleri olacakları da kesin olmakla birlikte bunların Türkiye'de kaçak yapılaşmanın, düzensiz ve plansız kentleşmenin tümüyle önüne geçeceği savına da yine kuşku ile yaklaşmak gerekir.

SOSYAL POLİTİKA DEĞİL PİYASA DÜZENLEMESİ
Mortgage bir sosyal politika değil piyasa düzenlemesi olduğundan, sistemin aktörleri açısından temel hedefler kârlılığı artırmak ve riski azaltmaktır. Bu nedenle de finans kuruluşları, uygulamanın konut sorununun toplumsal boyutuna çözüm olmasından çok ölçütleri sağlayan kişi ve konutların sisteme alınması iîe piyasa içerisindeki pozisyonlarını korumayı ve geliştirmeyi hedefleyeceklerdir. Bunun bir diğer ifadesi; Mortgage sisteminin uygulanması ile birlikte bu sistemin yöneliminin konut gereksinmesinden çok konut istemi olacağıdır. Konut gereksinmesi bireysel ve toplumsal varoluşun kaçınılmaz bir sonucu ise konut istemi ekonomik ve sınıfsal konumun mekansal ifadesi olmaktadır. Bu çerçevede kamuoyuna belirli çevreler tarafından yansıtıldığı biçiminin aksine Mortgage sistemi; büyük ölçüde halihazırda konut sahibi olma kapasitesi yüksek birey ve toplum kesimlerinin yararlanacağı, bu kesimlerin yaratacakları konut istemi çerçevesinde kentlerde bazı nitelikli ve düzenli konut bölgelerinin üretilmesini tetikle-yecek bir finansman aracı olacaktır.

Birgün – 22.02.2007