BUCA 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI REVİZYONUNDA PARSEL BAZINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİĞE İTİRAZ EDİLDİ!

Konu: Buca İlçesi, Dumlupınar Mahallesi, 181 ada 26 parsel hk.

İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.10.2020 tarih ve 05.883 sayılı kararı ile değişiklikle uygun bulunarak onaylanan ve 9.02.2021 – 10.03.2021 tarihleri arasında askıya çıkarılan Buca İlçesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine askı süresi içerisinde itiraz edilmiştir.  Konuya ilişkin  itiraz metnimiz aşağıda yer almaktadır. Kamuoyunun bilgisine sunarız.

Saygılarımızla.

 

İZMİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA

İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.10.2020 tarih ve 05.883 sayılı kararı ile değişiklikle uygun bulunarak onaylanan ve 9.2.2021 – 10.03.2021 tarihleri arasındaki askı süreci devam eden NİP_35162326 plan işlem numaralı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği, Şubemizce incelenmiş ve aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir.

1. Söz konusu meclis kararında “….değişiklik istenilen bölgenin çevresi incelendiğinde yürürlükteki imar planı notlarına yüksek katlı yapılaşmalara genel olarak izin verildiği adaların bütünleştirilerek tek yapı adası haline getirilmesi ile yatayda bahçe ve boşluk oranının artacağı, bunun da hava sirkülasyonu ve açık alan kullanımına olumlu etkisi olacağı, öneride konut alanının ve kamusal alanların büyüklüklerinin aynen korunduğu, ayrıca yeşil alan miktarının ise kısmen artırıldığı anlaşıldığından, plan notlarına;

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yapılaşma oranı belirlenirken yürürlükteki imar planındaki yapılaşma nizamı ve şartları ile konut adası büyüklüğü aynen korunacaktır, ancak kat yüksekliği imar adasının cephe aldığı yol genişliği, çevre teşekküller ile bölgenin genel siluetine uygun olarak Belediyesince ada üzerinde belirlenecek olup, zemin etüd raporu hazırlanmadan inşaat ruhsatı verilemez. 

1/1000 ölçekli imar planında parseli de kapsayacak şekilde birlikte hareket edilecek alan sınırı belirlenecek olup, Kamusal Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları (yol, otopark, park ve Belediye Hizmet Alanı) 18. madde uygulaması yapılarak kamu eline geçmeden inşaat ruhsatı verilemez.

Bu İmar Planı Değişikliği ile;  ‘7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen EK 8 madde hükümlerine göre taşınmazda meydana gelecek değer artışı tespitinin 05/09/2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’ hükümlerine uygun olarak yapılarak, tapu kütüğüne şerh edilmesi ve değer artışı payı ödenmeden yapı ruhsatının düzenlenmemesi bu Yasa kapsamındaki uygulamaların, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının kesinleşmesi ile birlikte kanun maddesi ve ilgili Yönetmelik kapsamında İlçe Belediyesince yürütülmesi esastır.

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 1/1000 ölçekli imar planı notlarına uyulacaktır.” şeklindeki gerekçeler ve  plan notları ilave edilmesi kaydıyla değişiklikle oybirliği ile uygun bulunarak onaylandığı,

2. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 24 maddesinin 2.fıkrasında “Nazım imar planları üzerinde gösterilen sosyal ve teknik altyapı alanlarının konum ile büyüklükleri, toplam standartların altına düşülmemek, nazım imar planının ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve genel işleyişini bozmamak ve hizmet etki alanı içinde kalmak şartı ile ilgili kurum ve kuruluşların görüşü dikkate alınarak uygulama imar planlarında değiştirilebilir”  şeklindeki hüküm dikkate alındığında sosyal ve teknik altyapı alanlarının alan büyüklükleri değiştirilmediği, plan ana kararlarını bozmadığı  sürece 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında  herhangi bir  değişikliğe gerek kalmaksızın alt ölçekli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında değişiklik yapılabileceği belirtilmektedir. Anılan yönetmelikteki Nazım İmar Planı tanımından da görülebileceği üzere; Nazım İmar Planları arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini gösteren planlar olup, yukarıdaki hükmüne göre de söz konusu maddedeki kriterlerin sağlanması halinde Nazım Planda değişiklik yapılmadan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında değişiklik yapılmasına olanak tanınmıştır. Oysa askı süresi içindeki Nazım İmar Planı Değişikliği, yukarıdaki Yönetmelik hükmünün yanı sıra 1/1000 ölçekli planın küçültülmesi yoluyla elde edilmiş olması açısından da aynı Yönetmeliğin 7/1 maddesi (e) bendine aykırı olduğu,

3. Yapılan inceleme sonucunda yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yer alan çevresiyle büyüklük ve form itibariyle uyumlu olan üç imar adasının çevresindeki imar adalarından form ve büyüklük itibariyle uyumsuz tek yapı adası haline getirilerek yapılaşmasının öngörüldüğü, plan bütünlüğünü bozucu nitelikte olduğu, öte  yandan Buca ilçesinde yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar  Planı Plan Notlarında “…,A-4, 5/3(Ayrık Nizam, dört kat, ön bahçe mesafesi 5.00 m., yan bahçe mesafesi 3.00m.) yapılaşma nizamı verilmiş konut ve ticaret seçenekli konut alanlarında imar adasının tümünde imar planında belirtilen yapılaşma koşullarına göre oluşturulan imar parsellerinde parsel cephesi 22.00 m., parsel büyüklüğü 600 m²’den az olmamak ve hiçbir durumda TAKS:0.40’ı geçmemek ve ilgili Müdürlüğünce yürürlükteki Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre hesaplanan inşaat alanını (EMSAL) geçmemek şartı ile h:serbest olacak şekilde inşaat izni verilebilir. Bu alanlarda ada ölçeğinde müracaat edilmesi halinde TAKS:0.40’ı geçemez.şeklindeki plan notu aracılığıyla tek yapı adasında oluşabilecek gabarilerin çevresine göre farklı silüetlerde yapıların ortaya çıkacağı, kentsel kullanımlar arasındaki erişimin zayıflayacağı, ayrıca bahse konu plan notunun Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7.maddesinin b bendinde yer alan “Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür” şeklindeki hükmüne açıkça aykırı olduğu,

4. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporunda değişikliğin gerekçesi; 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi kapsamında sosyal ve teknik altyapı alanlarının oluşabilmesi için Düzenleme Ortaklık Payı’nın(DOP) %45 olduğu ancak söz konusu alanda yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında zayiat oranının %49 olması nedeniyle uygulamaların yapılamadığı ve söz konusu alanın tek yapı adasına dönüşmesi halinde %4’lik kısmın kamuya bedelsiz terk edileceği belirtilmektedir. Oysa Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26.maddesinin 1. fıkrasında “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” şeklindeki hüküm ile plan değişikliklerinin hangi koşullarda yapılabileceğinin kesin hüküm altına alınmıştır. Bu kapsamda kamulaştırmaya konu edilecek kısmın büyüklüğü de dikkate alındığında onaylanan plan değişikliğinin parsel bazında olduğu, kamu yararı amaçlı, bilimsel, teknik ve nesnel gerekçelerle hazırlanmadığı,

5. Belediyeniz web sitesi üzerinden yapılan inceleme sonucunda söz konusu parsele ilişkin daha öncesinde askı süreci devam eden plan değişikliği ile benzer nitelikte olan  iki ayrı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği önerisinin uygun görülmemiş olduğu, bunlardan; 

  • İlk nazım imar planı değişikliği önerisinin, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.06.2017 tarih  ve 05.707 sayılı kararı ile; “…, yeşil alanın bütünlüğünün bozulması nedeniyle kamu alanlarının dengeli dağıtılmadığı gözlendiği, bu nedenle de mevcut planın daha uygulanabilir olması…” gerekçesi ile, 
  • İkinci nazım imar planı değişikliği önerisinin de, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.10.2017 tarih ve 05.1200 sayılı kararı ile;“… kamu yararı içermediği, parsel ölçeğinde hazırlanmış olduğu, dolayısıyla mevcut planın uygulanabilir olduğu…” 

gerekçeleriyle uygun bulunmamış olduğu ve şu an askı süreci devam eden ve Belediye Meclisinizce uygun görülen değişikliğin geçmişte aldığınız iki Meclis Kararı ile de çeliştiği,

6. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine ilişkin İzmir  Büyükşehir Belediye Meclisi kararında da atıf yapılan 7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen EK 8. madde doğrultusunda  05/09/2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’ çerçevesinde değer artışı esasıyla yapılacak her bir plan değişikliği kentlerimizde zaten var olan sorunları daha da derinleşecektir.  Şöyle ki;  yürürlükteki mevzuatta da ifade edildiği şekliyle plan değişiklikleri ancak “kamu yararı amacıyla” yapılması gerekmektedir. Ancak 7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Ek 8 madde hükümleri kapsamında Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde[1] yapılan değişiklik ve 05/09/2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik[2] sonrasında; plan bütünlüğünü bozan, nüfus/yapı yoğunluğu artışı öngören ya da fonksiyon değişikliği içeren plan değişikliklerinde, plan bütünlüğü ve sosyal altyapı alanlarına ilişkin mekânsal gereksinimlerin gözardı edildiği ve dolayısıyla “kamu yararı”nın bedele dönüştürüldüğü görülmektedir. Alınacak bedel nedeniyle onaylanacak olan plan değişikliklerinde kamu yararı ilkesinin göz ardı edilmesi riskini taşıyan ve esası açısından kamu yararı ilkesini yok eden  bu düzenlemenin mevcut planlardaki imar haklarını arttırma amaçlı yapılan parsel ya da ada düzeyindeki plan değişikliklerini meşrulaştıran bir yöntem haline gelebileceği, daha öncesinde Belediye Meclisiniz tarafından iki defa uygun görülmeyen değişikliğin üçüncü defa uygun görülmesini de bu kapsamda değerlendirmenin mümkün olduğu,

tespit edilmiştir.

Yukarıda belirtilen tespitler doğrultusunda, askı süreci devam etmekte olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine itiraz edilmektedir.

[1] Oda Genel Merkezimiz ve şubelerimiz tarafından  Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde değişiklik taslağına ilişkin hazırlanarak Bakanlığa iletilen görüş için bknz https://www.spo.org.tr/genel/bizden_detay.php?kod=10158&tipi=2&sube=0

[2] Oda Genel Merkezimiz ve şubelerimiz tarafından  Değer Artış Payı Hakkındaki Yönetmelik taslağına ilişkin hazırlanarak Bakanlığa iletilen görüş için bknz   https://www.spo.org.tr/genel/bizden_detay.php?kod=10153&tipi=2&sube=0